广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《通知》是对旧模式的修改完善。“旧模式下，一天内出让，如果没有开发商拿地，为避免流拍、维护地价，政府就找国企和城投托底。优化后的政策给出了较长的出让周期，开发商有充足的准备时间，地方政府也有充足的时间进行勾地、招商引资。”
亿翰智库研究总监于小雨认为，预计未来各城市都会逐步优化调整一年仅三次的集中供地，并不会因当地土地市场整体热度相对较高，而选择继续仅进行三轮。
“集中供地时，不仅城市间因为房地产市场热度和供地先后等不同有竞争关系，城市内各区域、各板块间的竞争也较大，如果能够灵活选择时间进行供地，预计对于土地市场的成交也会起到正向作用。”于小雨认为，“同时，供地效率的角度看也会明显提升，地块条件成熟即可上市交易，无需等待。”
此外，《通知》中还规定，要因城施策地安排土地出让规模，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
“这类城市通常存在城市经济基本面较弱、人口净流出、商品住宅库存较高等特点，”张凯指出，通过控制供地规模，用未来一段时间消化商品住宅库存，扭转一定程度上失调的供需平衡，有利于降低当地房地产市场的资产价值大幅下跌风险。
抑地价的政策效果达成
集中供地制度肇始于2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”包括集中发布出让公告、集中组织出让活动，改变过去分散式供地的模式。
其中，原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡；以拍卖方式交易的地块，应当连续集中完成拍卖活动。除试点中的热点一二线城市外，不少城市也自发加入了集中供地的行列中。
根据各地的执行情况，许多城市通常会在一口气推出数十宗地块，少则20余宗，多则上百宗，并在一两个工作日内完成出让。这样的模式对房企的资金实力提出了极高的要求，前期需缴纳高额的保证金，后期还需要在限定期限内完成土地出让金的支付等。
这一旨在抑制躁热地市的土拍制度，起初并未能降低开发商的热情，2021年的首轮集中工地中，高溢价地块频出。例如重庆首轮成交的119宗地块中，有22宗溢价率超过50%，平均溢价率高达38.9%。
2021年第二轮集中供地便收紧了拿地政策，在限制地价、售价的同时，对购地企业资格和资金也进行审查，并提出了包括竞自持、竞品质等复杂要求，降低了项目的潜在利润率，开发商参拍意愿被降低。
同期，楼市的骤然下行、销售转弱，使得房企销售回款逐渐恶化，叠加频繁发生的信用事件，越来越多房企出现现金流压力。行业开始走入下行周期，规模民企更倾向于现金偿债而不再是拿地投资。据民生证券统计，2021年碧桂园、龙湖、融创在集中土地出让市场分别拿地32宗、61宗、67宗，而在2022年碧桂园、融创基本没有出手拿地，龙湖的拿地金额则同比大幅下降超6成。
地市热度随之走低，22城的集中供地平均溢价率从2021年第一批次的14.8%震荡走低，至2022年第三批次时跌至2.6%。这期间，部分城市对集中供地进行了优化，包括放松限价、延缓土地出让金缴纳时间、下调保证金比例、出让优质地块等，但仍未能有效带动开发商拿地积极性。
土地价格亦同步下行。据东吴证券数据，2020年至2022年11月期间，我国成交土地楼面均价已由1845元/平连续降至1345元/平，土地价格跌回至2016-2018年期间。“‘两集中’政策平抑热点城市土地高溢价的政策效果已经达成。”该机构称。
事实上，业内认为，在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场疾速降温，有必要对集中供地政策进行调整。据中指研究院统计，2022年重点22城全年供地计划完成率不足6成。同时，在市场热度持续走低的情况下，为减少流拍，地方城投托底拿地的情况越发普遍，22城2022年第三批次中城投拿地建面占比达66%。
从房企端来看，民生证券指出，经过两年的集中供地，现如今房企不再一味追求规模、拿地也更加理性谨慎，通过进一步增加土拍轮次，可以避免土拍撞期、减少土地流拍，缓解企业现金流压力，进而保持土地市场稳定。
2022年下半年以来已有部分城市对集中供地进行了改动，部分城市将三轮供地增加至四轮、五轮，而有的城市则有退出试点的打算。上述机构认为，供地批次的增加降低了时间的集中度，给予了房企更多灵活空间，筹措资金布局拿地，提高其拿地机会。同时，地方政府也能根据年内出让进度调整供地方案，更好的完成土地供应计划，减少流拍率。
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