万达的加法-员工福利网

这一次，王健林距离成为中国新首富和最大慈善家的梦想真的越来越接近了。

作为中国最大的不动产商，大连万达集团旗下的万达商业地产的A股上市已经进入倒计时：8月10日，万达集团完成了第二轮私募，与年初的第一轮私募合计，共募集资金超过40亿元人民币，无论是资金规模，还是认购价格（第二轮价格为17元/股），都创下了迄今为止中国民营企业内地私募之最。

毫无疑问，万达商业地产公司顺利IPO后，将成为中国房地产行业市值最大的企业（一个参考数据是，万达称集团2008年税后利润已突破200亿元）。而据说，上市后，大连万达集团持有的股权收益计划将全部用于王健林慈善基金。被称为“江湖上最后一个地产大佬”的王健林终将彻底浮出海面，一跃成为更广泛人群的商界偶像。

如果说万达在商业地产的开拓上屡次如有神助，那么其IPO之路却充满了波折。要么时运不济，2007年其房地产信托投资基金（REITs）上市计划被叫停；要么赶上了市场环境变化，2008年熊市IPO大门关闭。

一年前，2008年9月，万达将运营中心从大连迁址北京CBD。长安街的阳光照进万达广场黑压压的庄严建筑，但万达仍然是一家带有谜样性质的公司。或许因为IPO不成、万达演进速度又太快，外界始终无法仔细打量万达的真身，这家公司多年来的性格基因与发展密码被掩埋在它看似并行实则交叉的多条产业路径中。

王健林算不上一个刻意低调的人，军人出身的他谈风爽朗、经常哈哈大笑，对各类问题均不回避，快速作答；他也时常现身商界各色论坛聚会——比如9月上旬即将在大连召开的夏季达沃斯，他必将是场内场外一个夺目的“地主”。但是，读者们显然对地产界的另一个“王”——王石以及他所创立的万科有更清晰鲜明的认知。

北万达，南万科——这个古老的说法存在于2000年-2002年之间。此后，两家当时少有的跨区域发展的房地产公司走上了完全不同的发展道路。万科走专业住宅开发商路线，王石毫无争议地成为了地产行业的带头大哥。万达则坚定地走上了商业地产的艰难征程，在不断试错不断修正中，用19个商业地产综合项目奠定了自己在亚洲商业地产绝对领军者的地位，王健林中国商业地产教父的身份也无人能够撼动。

预计到2009年底，包括已开业、正在施工和最新扩张拿到土地的项目，万达集团持有的物业面积有可能达到1000万平方米。这是什么概念呢？全球最大的商业地产公司美国西蒙持有物业2100万平方米，第二名为1700万平方米左右，第三、第四名只有1400万平方米左右。按万达现在的发展速度，2015年，万达集团就有可能进入全球商业地产前三名。

有意思的是，万达集团历史上的三次大发展，都发生在房地产业大调整期间。1993年至1994年，全国治理整顿，当时万达以住宅开发为主，不仅在大连取得发展，而且跨区域到广东开发，后来又走向全国。2004年宏观调控，已进入商业地产领域的万达在2003年底准确判断形势，一口气拿下12个项目，奠定了商业地产的发展基础。这一次也是这样，烈火烹油的地产业从2007年9月后忽然掉头向下、甚至冰封千里，可是万达在过去一两年内尽管在减缓速度却依然狩猎频频，单以2009年来看，2009年至今新增加项目10个，下半年可再拿8至10个项目。

在商业地产领域，王健林说，他“唯二”提防的两个国内对手，是两家大央企：华润和中粮。“这两家虽然规模和能力跟万达比还有距离，但是他们是大国企，资本实力比我们强。”其他的？可能局部会有竞争者，但全国范围内，万达自称已不怕追兵了。

很大程度上，王毫不遮掩的自信来自于别家难以企及的全产业链。

如果说万科一直在做减法，万达就是一个“加”出来的商业地产帝国。万达的主业早已跳出商业地产之外，同时踏入商业、酒店、文化、零售等领域。在这些领域里，万达拥有多项全国规模第一（参见本页附图）。

不过，一直有业内同行对这种全产业链模式提出质疑。“做完整的产业链不容易，万达怎么保证有这么多的专业人才储备，是一个大问题。”某地产公司董事长说，“商业地产与实体经济的互动性很大。在经济上行时期，万达的模式是没有问题的；如果经济衰退、消费受到影响，那么对商业会有一系列的连锁反应，对万达的影响也会很大。”

不难看出，万达最近几年新进入的行业都与商业地产一样，前期投资大、回收期长。在宏观调控一轮紧过一轮的市场中，万达如何一边“反向思维、逆市进取”，做出一个个需要前期投资巨大的商业项目，又一边在这些项目上开枝散叶出更多烧钱的公司？